Quitter la France ne signifie pas sortir automatiquement du champ de l’impôt français. Pour un expatrié qui conserve un bien immobilier ou des parts de SCPI en France, la fiscalité dépend de plusieurs éléments : l’origine des revenus, le pays de résidence, la convention fiscale applicable et le régime de sécurité sociale auquel il est affilié. En 2026, bien comprendre l’articulation de ces règles devient indispensable pour mesurer le rendement réel de son patrimoine.

Revenus immobiliers : le taux minimum n’est pas toujours définitif

Un non-résident reste imposable en France sur ses revenus de source française, notamment les loyers provenant d’un bien situé sur le territoire. Ces revenus sont soumis à un taux minimum de 20 %, puis de 30 % au-delà d’un certain seuil. Toutefois, le contribuable peut demander l’application de son taux moyen d’imposition lorsqu’il est plus favorable. Ce calcul prend en compte l’ensemble de ses revenus mondiaux afin de déterminer le taux qui aurait été appliqué s’il avait été résident fiscal français. Cette possibilité peut réduire sensiblement la charge fiscale, à condition de fournir les justificatifs nécessaires et d’intégrer la convention fiscale du pays de résidence.

Prélèvements sociaux : une différence majeure selon l’affiliation

La fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières varie fortement selon le régime de protection sociale de l’expatrié. Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale dans un État de l’Espace économique européen, au Royaume-Uni ou en Suisse sont en principe soumises au seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les autres non-résidents supportent un taux global de 17,2 %, incluant la CSG et la CRDS. Cet écart de 9,7 points peut représenter plusieurs milliers d’euros par an. L’affiliation sociale ne constitue donc pas une simple formalité administrative : elle influence directement la rentabilité nette du patrimoine immobilier.

SCPI : la localisation des actifs devient déterminante

La fiscalité des SCPI dépend principalement des pays dans lesquels elles détiennent leurs immeubles. Les SCPI investies en France génèrent des revenus fonciers de source française, soumis au taux minimum applicable aux non-résidents ainsi qu’aux prélèvements sociaux correspondant à leur situation. Les SCPI investies à l’étranger relèvent d’abord de la fiscalité du pays où se trouvent les immeubles. Les conventions fiscales prévoient ensuite des mécanismes destinés à éviter la double imposition. Ces revenus échappent souvent aux prélèvements sociaux français, ce qui peut améliorer leur rendement net. Le démembrement temporaire de parts constitue également une option à étudier : pendant la période de nue-propriété, aucun revenu n’est perçu, ce qui évite l’imposition et les prélèvements sociaux jusqu’au retour en pleine propriété.
 
En 2026, la fiscalité immobilière des expatriés repose toujours sur trois critères essentiels : la source des revenus, le régime d’affiliation sociale et la convention fiscale applicable. Le choix entre immobilier détenu en direct, SCPI françaises, SCPI européennes ou démembrement ne peut donc pas être envisagé de manière uniforme. Chaque décision doit tenir compte du pays de résidence, de la durée de l’expatriation, du niveau de revenus et du projet de retour en France. Une analyse précise de ces paramètres permet d’éviter les surcoûts et de mieux préserver le rendement du patrimoine.